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不動産投資探索記(続編)

本日、公団の不動産を見に行きましたが、1月17日の日記にあるように、「保留」となりました。そうしましたら、不動産会社の担当者から連絡があり、「鈴木さん、投資物件を探しているのであれば、今これだけの物件がありますよ。メールするんで一度見てくださいよ!!」と言われました。

 既にいくつのかの物件は、前回載せている物件と被っており、「だいたい目をつけるところって一緒なんだな・・。」と思いました。この中で、いくつか面白そうなものを選別してみました。選別の基準は、以下の通りです。

※利回り10%以上
(毎月家賃(管理費、固定資産税など除く)÷購入代金(不動産仲介手数料、リフォーム代金含む)=10%以上)

※駅から徒歩圏内。出来れば10分以内。

この条件に合っているものを選別しました。

これが選別した物件です。

神奈川県横浜市南区内 3DK 公団団地

京急本線 弘明寺駅徒歩15分

値段:550万円

想定利回り:20%程度

今回、一番気になった物件です。築40年以上の公団物件。どうやら売主も売り急いでいるらしく、400万円までなら値下げすることが出来るのではないかとのこと。本当にそうだったら「買い」ですね。しかもこの物件、平成27年にリフォームしたばかりで、壁紙、畳なども新品になているとのこと。

ちなみにこれは、本日見た物件のように、近所においても何も起きていない物件です。(担当者はまずここを強調してきました。)

神奈川県横浜市港南区内 2DK マンション

横浜市営地下鉄 下永谷駅徒歩18分

値段:590万円

想定利回り:15%程度

2番目に気になっている物件です。駅から若干遠いのが気になる点か。しかし、築20年程度で、かなりきれいな状態とのこと。広さは30平米以上あり、新婚さんとかにはお勧めできると思います。歩いて5分ぐらいのところにマルエツのスーパーもあり、生活する上ではかなり便利らしいです。家賃は7万円~8万位でいけるかなと思っています。横浜市地下鉄沿線はかなり今人気があるらしく、投資物件としてはかなりおすすめ出来るとのことです。

神奈川県逗子市内 3LDK マンション

京急逗子線 神武寺駅 徒歩8分

値段:1290万円

想定利回り:12%程度

 担当者曰く、900万円までなら値下げ出来るのではないかとのこと。本当にそうなの?と疑った物件です。インターネットを見ると、上記の値段のままで出していますが。
売り急いでいるのかと思われる物件です。ただし、この「神武寺駅」を見てみると、徒歩圏内にはスーパーなどが無さそうですね。「車マスト」の場所なのでしょうね。

神奈川県横須賀市内 2LDK マンション

京急本線 県立大学駅 徒歩12分

値段:790万円

想定利回り:12%~14程度

築20年程度の新しいマンション。広さも50平米以上ありますので、家賃は7万~8万円程度でなら賃貸できるのではないかと思っています。お風呂、キッチンも新しいものが備え付けられており、すぐにでも居住できそうな雰囲気です。ただし、管理費、修繕積立金が月に2万3000円程かかり、若干高めかなと思っています。

神奈川県横浜市神奈川区内 1ルームマンション

東急東横線 東白楽駅 徒歩3分

値段:450万円

想定利回り:10%程度

これは近くに神奈川大学ある為、ここに通う大学生をターゲットに出来るかと思います。また、この東白楽駅は、横浜駅まで10分も掛からずに行ける為、この神奈川大学の卒業生が社会人になってもそのまま同じマンションに住み続けるケースが多いらしいです。大学生をターゲットにする時は、一人用のテレビ、ベット、エアコンを格安で購入して、「手ぶら」で入居できることをアピールするつもりです。値段は450万円からは下がらないらしいですが、交渉してみる価値ありですね。400万円まで下がるのであれば、買いたいです。

神奈川県横浜市南区内 1ルームマンション

横浜市営地下鉄 蒔田駅 徒歩8分

値段:640万円

想定利回り:12%~13%程度

 16平米程度のワンルームマンション。この蒔田駅の2駅隣にある「阪東橋」駅は、風俗街となっており、ここに勤務しているかたが、たくさん住んでいる地域らしいです。ただし、この場所自体は大きな公園もあり、街中に入るとかなりのどかな雰囲気で、住環境は悪くないと思います。こういう物件を購入して、水商売をしている人をターゲットにしてみるのも面白そうですね。やはりこういった仕事をしている場合は、「保証人」がつけられないケースが多いらしく、「保証人」不要で売り出そうかと思っています。また、おそらく最初の初期費用を払えない人がほとんどでしょうから、敷金、礼金0として、生活に必要なテレビ、エアコン、掃除機などをそろえて、賃貸募集してみることを想定しています。価格は現在、640万円ですが、不動産会社の担当者様曰く、600万円程度までなら勉強してくれるのではないかとのこと。

神奈川県横浜市中区内 1ルームマンション

京急本線 黄金町駅 徒歩5分

値段:650万円

想定利回り:11%程度

どうやらこのマンションの住人の7~8割は、風俗嬢、キャバクラ嬢らしいです。おそらく近くにある風俗店、キャバクラ店も、新しく女の子が入店すると、ここを勧めるらしく入居率はかなり良好ですよとのこと。その為、値段はこの価格よりも下げるつもりはないらしく、値下げは期待しないでくださいと釘を刺されました。確かに同業の人が住んでいるのと言うは、安心感があるかもしれませんね。

神奈川県横浜市中区内 1ルームマンション

京浜東北線 石川町駅 徒歩6分

値段:590万円

想定利回り:9%程度

 これは横浜駅にも6分程度で出れる為、独身のサラリーマンが対象となる物件だと思っています。徒歩圏内にはスーパー、ドン・キホーテなどもあり、生活には大変便利な場所だと思います。管理費、修繕積立金が1万5000円程度かかるので、少し高めか。

神奈川県横浜市中区内 1ルームマンション

横浜市営地下鉄 伊勢佐木長者町駅 徒歩7分

値段:520万円

想定利回り:10%程度
いわゆる「風俗通り」から歩いて2分程度の場所にあるワンルームマンションです。近くには交番もありますけど。居住人はどうやら一般人が主体となっているようですが、本当はどうなんでしょうか。風俗好きの独身男性にはお勧めの場所(?)かもしれませんね。京浜東北線の関内駅からも徒歩10分程度で行ける為、独身サラリーマンをターゲットに出来るかもしれません。

神奈川県横浜市泉区内 1ルームマンション

横浜市営地下鉄線 踊場駅 徒歩3分

値段:490万円

想定利回り:10%程度

実は、私の住んでいるところから徒歩10分程度の場所にあるところです。近くには食料品が買えるコーナーも入っているヤマダ電機もあり、24時間営業しているコンビニエンスストア、松屋も徒歩圏内にあることから、独身サラリーマンが居住しやすいところではないかと思っています。また、隣の駅の東海道線の戸塚駅は、かなり開発が進んでおり、「トツカーナ」という大きなショッピングモールもあることから、かなり便利になっています。また、明治学院大学も近くある為、大学生をターゲットにしても良さそうですね。何とか400万円位まで値下げ出来ないかと考えております。そうすれば家賃4万円で貸せれば、固定資産税、管理費、修繕積立金を差し引いても利回り10%確保できそうです。