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不動産投資物件探索記(千葉編)

先日、案内してもらった千葉の不動産会社からの案件ですが、お勧め物件が100件以上あって、今選別しているところです。(ていうか、送りすぎですよね!!こんなに見れる訳ないだろうって感じです。)しかし、千葉の「不動産投資サイト」を見ていると、千葉県の物件って本当に利回りが良いですね!!安価で買える物件が多いからですね。

埼玉県羽生市内でアパート、一戸建ての賃貸業を営んでいる「カリスマ大家」のおばちゃんも、「都心よりも郊外のほうが利回りが高い物件が多く、工夫次第では3年~4年で元が取れるよ。」と言っていたのを思い出しました。事実、この「カリスマ大家」のおばちゃんが、管理している物件の平均利回りは、15%~20%はざらであり、中には50%以上の物件もあるとのこと。(競売物件で100万円で買った一戸建てを年間50万円以上で貸しているそうです。)

そこで、千葉県で気になった物件をピックアップしました。ちなみに千葉県市原市には父親が保有している賃貸物件もあり、まとめて管理するには良いかなと思っています。
市原市内には、知り合いのガス屋、水道修理、リフォーム業者もいるので、何かあった時には、業者の手配もすぐに出来ますので、管理もしやすいかと。

千葉県市原市内アパート

価格:850万円

小湊鉄道 光風台駅徒歩5分

想定利回り:15%~16%程度

※1ルームの部屋が4つあるアパートです。大学生、サラリーマンが借りているらしいですね。実はこのアパートから歩いて10分程度の場所に今父親が保有している一戸建てがあります。管理するにも手間がかかりませんし、最寄駅から5分というのもいいですね。
築年数も24年程度なので、リフォームもそこまで手間がかからないかと思います。
一番気になっている物件です。

千葉県市原市五井駅付近ワンルームマンション

価格:220万円

内房線 五井駅徒歩16分

想定利回り:17%程度

※オーナーチェンジ物件とのこと。現状月3.1万円で賃貸中であり、管理費、修繕積立金を引いても上記程度の利回りが出ます。ゴルフ場、ディズニーランドなどにも行きやすいので、もし借り手がつかなかったら、セカンドハウスとしても利用出来ないかな?と妄想もしています。値段が180万円位まで下がったら「買い」ですね。

千葉県市原市八幡北ワンルームマンション

価格:198万円

内房線 八幡宿駅徒歩13分

想定利回り:20%程度

※コインランドリー、バイク置き場、テレビインターフォンもあり、設備関係は大変揃っている物件です。何故、「198万円」という中途半端な値段なんでしょうか?限界まで値下げしたものなのでしょうかね?ちなみに現在、3.3万円で賃貸中とのことで、オーナーチェンジ物件です。

千葉県千葉市ワンルームマンション

価格:260万円

京成千葉線 千葉中央駅徒歩2分

想定利回り:18%程度

※20平米近くあるワンルームマンションです。駅より徒歩2分というのはいいですね。独身サラリーマン、大学生をターゲットにできそうです。ちなみに家賃4万を想定していましたが、少し値下げして、38000円程度にしようかと思っています。管理費、修繕積立金も月々8300円と安くなっています。200万円ぐらいまで値下げしてくれたらすぐにでも買いたい物件ですね。
千葉県千葉市中央区2DKマンション

価格:220万円

総武線 東千葉駅徒歩12分

想定利回り:21%程度

※あまり最初はぱっとしない印象でしたが、実はこの付近は、公務員、デザイナーなどの専門学校が沢山あり、そこの学生を対象に貸し出しできそうです。ちなみに現在は空き家ですが、4万円で賃貸していた実績があるとのこと。広さも30平米以上あるので、これでこの値段であれば、お得ですね。近くにコンビニエンスストアもあるので、一人暮らしにはお勧めしやすい物件です。

千葉県市川市一戸建て

価格:550万円

武蔵野線 市川大野駅徒歩6分

想定利回り:12%程度

※築27年程度のテラスハウス形式の一戸建て。近隣には幼稚園、小学校もあり、一度住んでくれたら長く居住してくれそうな場所です。ちなみに近隣は賃貸のアパート、マンションは沢山ありますが、一戸建ての賃貸はあまりないらしく、需要が見込めることが記載しておりました。建物面積も50平米程度あるので、3人家族であればおそらく十分な広さであると思われます。想定家賃が5.5万円というのが気になるところです。駅からも徒歩6分なので、もう少し高く貸せるのでは?と思っております。何か理由があるのか気になるところです。両隣にも同じデザインの家があり、居住しているようですので、様子を聞けそうなら、聞いてみようかと思っています。また、この案件は、12坪程度の土地付きなので、家がダメになっても、壊して駐車場として利用することもできるかと思っています。色々と使い道がありそうです。

千葉県香取市内倉庫兼事務所

価格:740万円

成田線 大戸駅徒歩20分

想定利回り:50%程度

※驚異の利回りにびっくりしました。しかも年間300万万円以上で賃貸中であり、オーナーチェンジ物件です。現在、借りている状況(すぐに出ていく予定があるのか?、どういう企業が借りているのか?)などを聞いてみようと思います。調べてみるとこの「大戸駅」は無人駅らしいですね。でも土地が104坪あるので、建物をつぶして、駐車場にしても、借り手がつきそうな感じがします。

千葉県木更津市内オフィスビル

価格:2000万円

内房線 木更津駅徒歩15分

想定利回り:22%程度

※予算オーバー案件ですが、将来的には面白い物件だと思いました。建物延べ面積は350平米程度。8階建てで、各階に1つずつ部屋があるようです。現在、飲食店を中心に入居しているようですね。値段が1800万円位まで下がったら、前向きに考えたい物件です。

千葉県東金市内一戸建て

価格:280万円

東金線 東金駅徒歩25分

想定利回り:21%程度

※平成15年築の大変新しい一戸建てです。3LDKで、延床面積120平米程度あるとのこと。再建築不可物件となっていますが、築15年以下の新しい物件ですので、しばらくリフォームも必要のない物件ですね。家賃6万円で貸し出しした実績があるようです。土地も30坪以上あるので、将来的には駐車場としても利用出来そうです。
千葉県千葉市内一戸建て

価格:350万円

総武線 千葉駅徒歩30分

想定利回り:20%程度

※築40年以上の一戸建てですが、全面リフォーム済みらしいです。売主が直接不動産会社とのことですので、仲介手数料がかからないのがいいですね。近くには小学校、中学校もあるので、ファミリーにお勧めしやすい物件です。土地面積も62坪あり、駐車場もついています。グーグルのストリートビューを見ると、閑静な住宅街ですし、環境も悪くなさそうです。

千葉県市原市内一戸建て

価格:300万円

小湊鉄道 馬立駅徒歩18分

想定利回り:16%程度

※おそらく今私の父親が保有している市原市内の賃貸物件から車で15分程度の場所にある物件です。現状賃貸中であり、家賃は3.9万円らしいです。何故こんなに安いのかが気になります。きちんとリフォームすれば、5万円程度まで家賃をアップすることが出来るのではないかと思っています。この物件は、私の父親が気になっており、明日問い合わせてみるそうです。