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不動産投資物件探索記(東京都内編)

前回は神奈川県内でしたが、今回は東京都内で気になった物件を中心に書いていきます。2020年のオリンピック開催に向けて東京は大変買いであるという触れ込みを良く不動産会社の人は言ってきますが、私は「オリンピックが終わった後はどうなるんだ?」と思っているのが、本音です。

 でも、このオリンピックどうこう関係なく、東京都内に居住するということは、ステータスでもありますし、やはり便利な場所であることには変わりはありませんので、うまく掘り出し物の物件を探して、検討していきたいと思っています。

 地区としては、区内をメインに考えていましたが、探してみて改めてびっくり。東京都区内の物件は利回りが低い!!それだけ空き家となるリスクも軽減されているということなのでしょうけど、高い買い物になる可能性が高いですね。

 とういわけで、区内ではなく、調布市、多摩市、狛江市などの新宿、東京駅などにもアクセスしやすい市を狙って行こうかと思います。

 実は、私東京都狛江市に10年前にワンルームアパートを借りて住んでいたことがあります。最寄り駅は小田急線狛江駅でしたが、新宿駅にも30分以内に行くことができた為、すごく便利でした。住環境も近くにスーパー、コンビニエンスストアがあった為、大変住みやすかったです。

 まだ、実際に物件は見ておらず、インターネット上で検索をしている段階ですが、こういった探索も、すごく勉強になりますし、面白いと感じます。いい物件にめぐり会えるように日々、勉強ですね。

下記は気になっている物件です。

東京都狛江市内ワンルームマンション

価格:780万円

小田急線喜多見駅徒歩8分

想定利回り:11%~12%程度
※不動産会社に問い合わせをしたところ、小田急線喜多見駅以外にも狛江駅にもアクセスしやすい場所でした。新宿、町田、渋谷にアクセスしやすい環境であり、近くにはスーパー、コンビニエンスストアも充実しており、住みやすいところと言えるでしょう。何とか650万円まで勉強してくれたら買いの物件かと考えています。

東京都狛江市内ワンルームマンション

価格:1700万円

小田急線喜多見駅徒歩3分

想定利回り:9%~10%程度

※築3年程度の綺麗なワンルームマンション。9万円程度で貸せるかと。完全に予算オーバーの物件ですが、父親などの援助を利用して、購入するのもありかと思っています。問い合わせしたところ、1600万円までなら勉強してくれるかも?とのことです。築3年で手放すというのであれば、それなりに売り急いでいる理由があるかもしれませんね。これは2か月から3か月程度様子を見て、もしその時点で売れ残っていたら、1500万円で交渉してみようかと思っています。将来的にはセカンドハウスにもなるかな・・とも思っています。

東京都小平市内ワンルームマンション

価格:250万円

西部多摩湖線徒歩12分

想定利回り:20%~25%程度

※16平米程度のワンルーム。近くに一橋大学があり、学生をターゲットに需要が見込めそう。一人暮らしに必要なテレビ、エアコン、掃除機などをディスカウントショップなどでそろえて、「手ぶらで入居出来ます」を宣伝文句に貸し出そうかと思っています。これは、200万円まで値下がるようでしたら、買いですね。

東京都八王子市内ワンルームマンション

価格:350万円

多摩モノレール線帝京大学駅徒歩8分

想定利回り:15%程度

※マンモス校である「帝京大学」が近くにあります。ちなみに帝京大学は学費は私大の中でも大変高く、ある程度裕福な家庭であることが想定されますので、家賃の支払い遅れの心配はなさそうです。これも、一人暮らしに必要なテレビ、エアコン、掃除機などをディスカウントショップなどでそろえて、「手ぶらで入居出来ます」を宣伝文句に貸し出そうかと思っています。不動産会社に問い合わせをしましたが、値引きは厳しそうとのことでしたが、1か月~2か月後にもしまだ売れ残っているようでしたら再度、交渉価値ありですね。

東京都羽村市内2Kマンション

価格:250万円

JR青梅線羽村駅徒歩11分

想定利回り:15%

※不動産会社に問い合わせをしたところ、半年近く売れていない物件らしいです。広さは30平米以上ある為、2人暮らしでも充分に対応できるかと。インターネットに掲載されている写真を見ると、トイレ、キッチンがみすぼらしいんですよね。でも、これは20万円~30万円程度かけると、すごくきれいなものにすることも出来るので。まだ、きちんと交渉はしていませんが、200万円までなら値下がりするかな?と思っています。活用次第で化ける物件だと考えています。

東京都町田市ファミリータイプ公団

価格:390万円

小田急線鶴川駅徒歩17分
想定利回り:15%~20%

※こういったファミリータイプの公団は、おそらく日本のファミリーの人は居住しないかと思いますので、日本に働きに来ている外国人の人に格安で貸そうかと思っています。また、古い公団は誰も買い手がつかないため、値下げ交渉もかなりスムーズに出来るとのことですので、外国人向けに賃貸するために「公団」系を狙って購入するというのもありですね。おそらく300万円までは値下げ可能かと思われます。

東京都稲城市ワンルームマンション

価格:450万円

南武線矢野口駅徒歩8分

想定利回り:12%~13%

※築20年程度と比較的新しい物件です。写真を見ている限り、中も大変綺麗であることから、貸しやすいかと思います。また、近辺には洗足大学という音大などもあり、防音対策をすることでピアノOKにして、学生をターゲットにするのもいいかと。ちなみに私の大学時代に付き合っていた音大生の彼女も、この近くに住んでいました。彼女は地方から出てきて、ピアノが置ける場所を探していたようで、かなり見つけるのに苦労したようです。その為、ピアノOKのところであれば、少し高いところでも借りるつもりだったとのこと。

東京都日野市公団団地

価格:570万円

多摩モノレール高幡不動駅20分

想定利回り:15%程度

※築45年以上の公団。これもおそらく日本人のファミリーは借りないでしょう。外国人向けですね。かなり大掛かりなリフォームが必要とのことで、大幅な勉強が出来ると思いますよとの不動産会社からのコメントがありました。かなり長いこと売れ残っているのでしょうね。雑誌とかを見てみると、こういった安い公団を狙って、投資物件として購入している人もいるみたいですね。この付近は、大手自動車会社の工場などもあり、そこに勤務している外国人の需要はあるかと思います。

東京都清瀬市内公団物件

価格:420万円

西武池袋線清瀬駅バスで10分程度

想定利回り:15%程度

※築40年以上のファミリータイプ公団。近くに保育園、小学校もあるようで、外国人だけでなく、日本人向けにも賃貸できる可能性があるかと思います。インターネットの写真を見ている限り、中は結構きれいな状態ですね。今実は、一番気になっていて、問い合わせをしている物件です。この近辺に友人が住んでおり、状況を聞く限りでは、閑静な住宅街で、住みやすいところであるとのこと。これで値段が300万円台まで下がったら、買いの物件ですね。

まずは横浜市内を中心に見てみますが、現在は父親、私を含めて東京都内に物件が有りませんので、この東京都内はいずれは進出していきたいですね。