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不動産投資物件探索記

来週から本格的に新規の投資用不動産購入に向けて、物件を探していこうと思っております。場所は、神奈川県内、東京都内にある物件から探していこうかとおもっていますが、購入条件としては、以下の通りです。

利回りは10%以上を超えている。
※毎月家賃(管理費、固定資産税など除く)÷購入代金(不動産仲介手数料、リフォーム代金含む)=10%以上

これは、基本の最低条件ですね。5年前に埼玉県羽生市内でアパート、マンション、一戸建ての賃貸経営を行っているカリスマ大家のおばちゃんである「鈴木ゆり子」さんも、利回り10%以上は必須条件!!と言っていましたからね。これだけは譲らないようにします。

駅から徒歩圏内。出来れば10分以内。

近くに大学、大きな工業団地などがあったら話は別ですけど。これも外せない条件ですね。駅から近ければ、私も行きやすいんで、管理も楽になりますしね。

少しだけ「訳アリ」の物件を狙う。

具体的には、一戸建ての場合は、接道義務を果たしていない再建築不可物件、土地が保留地、連棟式の物件とかですかね。こういった物件ってローンがまず組めません。そうなると、現金一括で購入するしかないので、交渉次第でかなり安くなります。(鎌倉市小袋谷の物件がそうでした。)また、マンションについても多少環境が悪い場所(夜のお店があるような繁華街など)にあるところのワンルームマンションなどは、安価に売られていることが多いので、これも狙って行こうと思っています。こういったマンションであれば、保証人不要にすれば、夜の水商売をやっている人が結構借りてくれるので、狙い目と考えております。

ローンは組まず、現金一括で。

とりあえず、私の今回の出せる予算は、700万円です。基本的にローンを組む予定はありません。もし、700万円以上出しても良いと思える物件に巡り合えたら、父親に相談して、差額を借ります。
現在、インターネット、知り合いの不動産会社などから情報をヒアリングしています。ちなみに気になっている物件(神奈川県内)は以下の通りです。

神奈川県大和市内 ワンルームマンション

小田急江ノ島線 桜ヶ丘駅 徒歩13分

値段:150万円

想定利回り:22%程度

※この桜が丘駅の隣にある大和駅は、相鉄線も通っており、オフィスビル、専門学校なども近くにあります。15平米程度の狭いマンションですが、家賃を3万円以下にすることで、一人暮らしのサラリーマン、学生などが借りてくれるのではないかと思っています。不動産会社に聞いたところによると、120万円ぐらいまでなら値下げしてくれるのでは?とのことでしたので、有力候補となっています。今週中に見学に行く計画も立てています。

神奈川県川崎市内  2DKマンション

小田急線 新百合ヶ丘 徒歩12分

値段:320万円

想定利回り:25%程度

※これは築50年以上と古いマンションですが、現在7万5千円で借り手がついている物件です。いわゆるオーナーチェンジ物件ですね。また、マンションの下にある土地が借地となっていることから、管理費以外に地代が毎月7000円程度かかるようです。広さが約40平米程度あるのもいいですね。これは家賃を6万円ぐらいまで下げてもいいかなと思っております。そうすれば、一人暮らしの学生でも借りてくれるのではないかと思っています。また、この小田急線新百合ヶ丘の駅近くは、イオンなどのショッピングセンターもあり、大変便利な駅です。まだ、不動産会社にも連絡はしていませんが、インターネットで見ていて、気になっている物件です。何とか300万円ぐらいまでにならないかな・・。と思っています。

神奈川県横浜市南区 ワンルームマンション

横浜市営地下鉄吉野町駅 徒歩10分

値段:395万円

想定利回り:15.18%

※18平米程度のワンルームマンションです。現在賃貸中であり、オーナーチェンジ物件です。(月額5万円で賃貸中)これは最上階物件となっており、最上階を気に入る人であればおそらく好んで入る物件ではないかと思っています。また、吉野町駅付近は、近くに歓楽街である阪東橋、伊勢佐木町長者町駅などがある為、水商売をやっている人が居住しており、狙い目だと思っております。

神奈川県相模原市 ワンルームマンション

小田急線相模原駅 徒歩5分

値段:249万円

想定利回り:16.86%

※広さは15平米程度。現在3万5000円で賃貸中です。平成24年にリフォームされており、新築同様らしいです。これはかなり売り急いているらしく、200万円近くまで値下げすることが出来るのではないか?とのことです。駅から徒歩5分という点も気に入っています。

神奈川県横浜市旭区内の団地

相鉄線二俣川駅バスで10分程度

値段:400万円

想定利回り:13%程度

※広さは45平米程度であり、ファミリータイプの団地です。築年数は50年以上経過しておりますが、定期的に修繕がされており、中も完全にリフォームされているようです。不動産会社にいる知り合いに聞きましたが、近くにはドラックストア、スーパー、コンビニなど生活に必要なお店が揃っており、小学校、中学校も近くにある。ファミリー層であれば借り手はつく物件ではないかとのこと。実際この近くに行ったことがありますが、閑静な住宅街であり、環境は悪くなさそうです。

神奈川県藤沢市内のワンルームマンション

小田急本線 善行駅徒歩8分

値段:450万円

想定利回り:14%程度

※現在、5万円で賃貸中とのこと。周辺には大学、工業団地などがありますので、通勤、通学者をターゲットとして、貸し出すことも可能かと。北向きということで、日当たりは悪いのですが、ホットカーペットを無料で提供するなどして、「寒さ対策」を講じようと思っております。また、価格についても400万円程までなら勉強してくれるとのことです。

神奈川県座間市内ワンルームマンション

小田急線 座間駅徒歩7分

値段:258万円

想定利回り:20%

※5万円で賃貸していた実績があるそうです。売主も急いでいるらしく、200万円までなら値引きしてくれるのでは?とのことでした。ここから本厚木、海老名、大和などの主要駅には行きやすいので、独身のサラリーマン、一人暮らしの大学生、専門学校生をターゲットにして
貸し出ししようかと思っています。

神奈川県横浜市中区ワンルームマンション

京浜東北線 根岸駅徒歩8分

値段:490万円

想定利回り:14%程度

※家賃6万円程度で貸せることを想定しています。広さは16平米程度です。横浜、桜木町、関内にアクセスしやすく、企業に勤めている独身サラリーマン、一人暮らしの大学生をたーげゲットにしようと思っています。知り合いの不動産会社によると、近辺のワンルームは神奈川大学の人が、良く住んでいるとのことです。

神奈川県横浜市南区ワンルームマンション

横浜市営地下鉄伊勢佐木長者町駅徒歩10分

値段:500万円

想定利回り:12%

※16平米程度。周りの相場は、6万円~7万円ですが、5万円まで下げようかと思っております。これは噂ですが、このマンションの住人の8割は、風俗、キャバクラなどの水商売を行っている人らしく、保証人不要で入っているようです。その為、ターゲットとしては、このような水商売を行っている人にしようかと。値段が400万円以下になったら、即買ですね。